Sadece yatırım yapmak için ya da oturmak için yeni bir ev satın almaya karar verdiğinizde alacağınız eve gerçek değerini ödeyip ödemediğinizi kontrol etmek ve ne kadar sürede yatırımınızı kara geçireceğiniz öğrenmek için bilmeniz gereken değer; kira çarpanı olmalıdır.
Kira Çarpanı Nedir?
Kira çarpanı; matematiksel olarak satın alınan gayrimenkul için ödenen paranın yıllık brüt kira gelirine bölünmesi ile elde edilen orandır. Bu oran size satın aldığınız evin kaç yılda amorti edileceğini gösterir. 600.000 TL’ye alınan bir evin aylık brüt kirası 3.000 TL, yıllık brüt kirası ise 36.000 TL ise bu gayrimenkulun yıllık kira çarpanı 600.000/36.000=16.67 olur. Ancak Türkiye’de genellikle aylık kira çarpanı oranı kullanılır. Buna göre örnek gayrimenkulun aylık kira çarpanı 600.000/3.000=200 olur. Bu rakam sabit bir rakam değildir. Satın aldığınız bedeline ve kirasına göre bu oran değişir.
Aslında düzgün giden bir ekonominin göstergesi olarak istenen; bu oranın uzun yıllar değişmemesidir. Ancak günümüzde yatırım amaçlı satın alınan yeni evlerin fiyatlarının yükselmesi ve boş kalan kiralık evlerin sayısının artması nedeniyle son 10 yılda bu oran hızla yükselmiştir. Bu oran, yeni ev veya eski ev satın almaya karar verdiğinizde, evin gerçek değeri hakkında tek başına karar vermenizi sağlamasa da önemli bir ekonomik gösterge olarak kullanılır.
Kira Çarpanını Etkileyen Faktörler ve İdeal Kira Çarpanı Oranı
Kira çarpanı oranı, dolayısıyla satın alacağınız ev ve brüt kira rakamı şehirlere, ekonomik göstergelere, belirsizliklere, arz-talep oranına, döviz rakamlarındaki değişime ve siyasal istikrara göre değişkenlik gösterir. “Yeni ev ile eski ev arasındaki kira çarpanı farkı nasıl belirlenir?” sorusunun cevabı ise ideal kira çarpanı ile açıklanabilir. İdeal kira çarpanı için en uygun gösterge yıllık Eurobond Tahvil faiz oranıdır. Yukarıdaki örnek ile açıklamak gerekirse; yıllık Eurobond fazi oranını günümüzde %5.5 olarak kabul edersek 100/5.5=18 rakamını buluruz. Bu rakam 18 yıl anlamına gelir. Yani satın almak istediğiniz evin aylık kira çarpanı 18-20 aralığında olmalıdır. 18×12 ay=216 ise yıllık kira çarpanıdır.
Günümüzde bankaların krediye uygun görülen eski ev ve yeni ev için verdikleri uzun vadeli konut kredilerinde kullanılan kira çarpanı oranı 200 ile 300 arasındadır. Ancak lüks sitelerde bu rakam 500 e kadar yükselmektedir. Ancak ilgili yasaya göre yıllık kira bedeli, satın alınan evin %5 inden düşük olamaz. Buna göre; aylık kirası 3.000 TL olan bir ev satın alınmak istendiğinde bedel 720.000 TL olacaktır. Bu rakam yine ideal kira çarpanı oranına eşit bir rakamdır.